bit.ly/3aKaGv6 | Existe forte celeuma na doutrina que reside em saber qual a natureza jurídica do condomínio (ente personalizado, direito de superfície, conjunto de direitos de servidão ou sociedade imobiliária ou comunhão pro indiviso) e também quanto à existência (ou não) personalidade jurídica.

A divergência é muito bem posta em artigo escrito por Cíntia Rosa Pereira de Lima (Aspectos controvertidos da personalidade jurídica do condomínio edilício. São Paulo: Saraiva, 2013, p. 478 e seguintes).

Nas Jornadas de Direito Civil do CJF, adotou-se a posição segundo a qual, o condomínio possui personalidade jurídica.

Primeiramente, editou-se o Enunciado 90 (Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse), posteriormente retificado parcialmente pelo Enunciado 246: “fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: “deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.”

Segundo o querido professor Cristiano Cassettari (2016:495) o posicionamento adotado nas Jornadas ainda é minoritário.

Para Cíntia Lima (2013: 486-488):

“O condomínio edilício, não sendo pessoa jurídica nem pessoa física, tem personalidade jurídica anômala. O CC/2002 manteve essa dúvida, apesar de o condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna, sempre em prol do interesse comum dos condôminos.

Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembleia geral. O condomínio é sempre representado pelo síndico. Por isso, admite-se ao condomínio edilício a denominada personalidade judiciária.

Neste sentido, ainda que não tenha personalidade jurídica, o condomínio edilício pode figurar no polo ativo de ação de despejo, de ação de indenização por defeito na construção de áreas comuns, bem como as comissões de condôminos, que assumem a obra inacabada e abandonada pelo incorporador, têm capacidade processual.

Contudo, isso não foi suficiente para solucionar casos concretos em que o condomínio precisaria figurar como parte em um contrato de compra e venda; ou como vítima de dano moral, pressupondo-se que ele tem honra objetiva.

No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico, o que apregoa a teoria da personalização do patrimônio comum.”

Segundo ela, melhor seria sistematizar a possibilidade do condomínio ter personalidade jurídica, o que pretende o Projeto de Lei 4816/2009.

O tema, como dito, é dissonante na doutrina. Tanto que Anderson Schreiber (2019:791) admite que sua natureza é controversa.

Meus amigos Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona (2019:1132) entendem que o condomínio “tem natureza de ente despersonalizado”, mas revelam: “embora haja entendimento contrário”. De fato, Gustavo Tepedino, Frederico Viegas de Lima e Flávio Tartuce (2019:943) entendem que o condomínio é ente com personalidade jurídica.

Recentemente, ao julgar o REsp 1736593/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11/02/2020, o STJ entendeu que o condomínio, por ser uma massa patrimonial (ente sem personalidade jurídica), não possui honra objetiva apta a sofrer dano moral.

O mesmo STJ, todavia, considerou que o condomínio tem personalidade jurídica para fins tributários, por exemplo – ver REsp 1.256.912/AL, DJe 13/02/2012; REsp 411832/RS, DJ 19/12/2005 e REsp 1064455/SP, DJe 11/09/2008.

Também o STJ já admitiu que “embora o condomínio não possua personalidade jurídica, deve-lhe ser assegurado o tratamento conferido à pessoa jurídica, no que diz respeito à possibilidade de condenação em danos morais, sendo-lhe aplicável a Súmula 227 da Corte: a pessoa jurídica pode sofrer dano moral. Assim, “a pessoa jurídica pode sofrer dano moral – no caso, o condomínio –, desde que demonstrada ofensa à sua honra objetiva.” (AgRg no AREsp 189.780/SP, DJe 16/09/2014). Admitiu-se nesse julgado que o condomínio pode sofrer dano moral, equiparando-o, para esse fim, com lastro na Súmula 227 do STJ.

Predomina no Tribunal, porém, que os condomínios edilícios não possuem personalidade jurídica, sendo, pois, entes despersonalizados; também chamados de entes formais, com a massa falida e o espólio. Assim, não havendo que se falar em personalidade jurídica, menos ainda se poderá dizer do maltrato a direitos voltados à personalidade e, especialmente, àqueles ligados à honra objetiva – AgInt no REsp 1521404/PE, DJe 06/11/2017.

Percebe-se, portanto, que o tema é dissonante na doutrina (apesar de ainda ser majoritária a tese da ausência de personalidade). O STJ entende que o condomínio não tem personalidade jurídica (é uma massa patrimonial apenas; que não tem honra objetiva e, portanto, não pode sofrer dano moral).

A razão de ser de tal posição do Superior, parece ser a de que não há interesse social ou econômico relevante que justifique a personalização dos condomínios,  uma  vez que estes se destinam exclusivamente a atender aos interesses dos condôminos no âmbito restrito da administração e conservação do imóvel.

Abraço a todos.
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Rodrigo Leite – Natal/RN
Autor e co-autor de 4 livros jurídicos, mestre em Direito Constitucional, assessor de Desembargador do TJRN, professor da Pós On-line de Civil da Rede Kroton e conteudista dos sites novodireitocivil.com.br (BA), justicapotiguar.com.br (RN) e meusitejuridico.com.br (SP)
Fonte: justicapotiguar.com.br