Nessas mais de duas décadas trabalhando em Cartório já vi muitos problemas que poderiam ser evitados e a repetição dos mesmos erros com alta frequência. De fato, parece que as pessoas não são educadas para a aquisição de bens e subliminarmente a implantação do "sonho da casa própria" pode fazer com que as ciladas fiquem praticamente imperceptíveis. Selecionamos CINCO dentre tantos outros cuidados importantes que devem fazer parte da rotina de quem pretende comprar um imóvel e REDUZIR riscos (já que ELIMINÁ-LOS é quase impossível):
1. EXIGIR E CONFERIR AS CERTIDÕES DOS VENDEDORES - mesmo sabendo que atualmente é possível dispensar as Certidões na hora da Escritura (vide Lei Federal 13.097/2015) jamais recomendo a dispensa já que elas conferem MAIOR SEGURANÇA aos adquirentes/compradores e, além de tudo, devem ser custeadas pelos vendedores (art. 490 do CCB);
2. EXIGIR A CERTIDÃO DA MATRÍCULA e a CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS - Certidão de Ônus e Certidão da Matrícula do Imóvel são PRODUTOS diferentes fornecidos pela Serventia. Muitas pessoas confundem, mas elas possuem finalidades distintas (e muitos Cartórios DESAVISADAMENTE fornecem uma só Certidão contendo as duas informações e cobrando apenas por um serviço/ato quando na verdade, fosse o caso, deveriam ser duas cobranças por dois produtos fornecidos). A bem da verdade, enquanto a Certidão de Ônus dá CERTEZA sobre a existência (e nesse caso a descrição detalhada) ou inexistência de ônus ou gravames a Certidão da Matrícula retrata INTEGRALMENTE todo o conteúdo da matrícula, devendo (cf. art. 417 do CNCGJ/RJ) consigna que NÃO COMPROVA a propriedade atual do imóvel e/ou a INEXISTÊNCIA DE ÔNUS ou gravames. Ler a Certidão de Inteiro Teor da matrícula pode revelar detalhes muito importantes que não são consignados na Certidão de Ônus;
3. CONHECER SEUS DIREITOS NA HORA DA COMPRA - Parto do princípio que o Cartório dará as devidas informações às partes - porém é preciso deixar claro que não é função (e nem poderia ser) do Cartório, do Oficial e muito menos dos seus prepostos (que como vimos, não precisam ser formados em DIREITO e NÃO PODEM SER ADVOGADOS por expresso impedimento legal) prestar ASSESSORIA JURÍDICA. Eles prestam aconselhamento porém ASSESSORIA JURÍDICA é função do ADVOGADO, especialmente o ADVOGADO ESPECIALISTA. Alguns direitos precisam ser conhecidos por quem adquire imóvel, como por exemplo OS DESCONTOS NA PRIMEIRA AQUISIÇÃO cf. regra do art. 290 da LRP;
4. REGISTRAR LOGO SUA ESCRITURA - Muitos problemas podem ser evitados se quem compra faz logo seu registro. Como falamos aqui exaustivamente, a aquisição não se dá apenas com a lavratura da ESCRITURA PÚBLICA mas sim com o REGISTRO DA ESCRITURA no Cartório de Imóveis. Não basta ter a Escritura: é preciso que ela esteja registrada, retirando o nome do proprietário anterior, cf. regra basilar do art. 1.245 do CCB que DEVERIA SER ENSINADO NAS ESCOLAS!
5. CONTRATAR UM PROFISSIONAL DA SUA CONFIANÇA - Esses foram apenas CINCO cuidados que deveriam ser adotados na hora da compra de um imóvel. Muitos outros existem e - posso afirmar com segurança - mesmo com mais de vinte anos lidando com isso sempre poderemos ver NOVOS CASOS e PROBLEMAS que poderiam ser evitados com o mínimo de cautela. É muito importante PONDERAR sobre as vantagens da contratação de um profissional capacitado, experiente e especializado nesse momento tão importante que pode envolver altas somas ou ainda economias de uma vida inteira na realização de um sonho! Não deixe o seu SONHO virar um PESADELO materializado num processo judicial onde a falta ou a má escolha de um profissional pode colocar tudo a perder, como vemos abaixo:
"TJDF 0002928-41.2017.8.07.0006. J. em: 17/07/2019. CIVIL. (...) AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO. CERTIDÃO DE ÓBITO FRAUDADA. EXISTÊNCIA DE OUTROS HERDEIROS. NEGOCIAÇÃO INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. ADOÇÃO DE CONDUTA NEGLIGENTE E IMPRUDENTE EM RELAÇÃO À REGULARIDADE DO IMÓVEL E DOS SUPOSTOS PROPRIETÁRIOS. RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS. DANOS MORAIS. (...). 1. Ao intermediar a negociação de compra e venda de bem imóvel, o corretor deve se certificar da idoneidade do bem e dos alegados proprietários, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos ocasionados ao comprador. 2. A reparação pelos DANOS MORAIS deve ser arbitrada em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, ou seja, sem exacerbação dos valores, a fim de não conduzir ao famigerado enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), e proporcional ao dano causado. 2.1. A fixação há de se atentar para as circunstâncias do caso, a gravidade, a situação do ofensor, a condição do ofendido e a prevenção de comportamentos futuros análogos, ou seja, deve ser orientada pela função pedagógica-punitiva-preventiva. (...). 3. Apelação cível desprovida. Sentença mantida".
Por Julio Martins
Fonte: www.juliomartins.net
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