Via @folhadespaulo | Uma medida incluída na lei de desoneração da folha de pagamentos estabelece que empresas e pessoas físicas podem atualizar o valor de seus imóveis com alíquota reduzida. Para pessoas físicas, a alíquota será de 4%, calculada sobre a diferença entre o valor de compra, que consta na declaração do Imposto de Renda, e o de mercado.

As empresas que optarem por atualizar o valor dos imóveis constantes em seu patrimônio terão alíquota de 6% de IRPJ (Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas) e de 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Nos dois casos, o pagamento do imposto deverá ser feito em até 90 dias, prazo que começou a contar desde o dia 16 de setembro, quando foi publicada a nova lei, ou seja, até a primeira quinzena de dezembro. O prazo e a forma de atualização ainda serão definidos pela Receita Federal.

Mas a regra pode prejudicar quem antecipar o pagamento do imposto e precisar vender esses bens nos próximos 15 anos.

Quem fizer a alienação do imóvel antes desse prazo corre o risco de ser tributado duas vezes e pagar mais Imposto de Renda, em vez de economizar, considerando a fórmula de cálculo prevista na nova legislação (veja a tabela mais abaixo).

Para calcular exatamente se vale a pena, o proprietário teria de saber, de antemão, quando o imóvel será vendido e qual será o seu valor em uma data futura. Como isso não é possível, resta fazer simulações para cada caso específico.

1º PASSO: CÁLCULO DO IMPOSTO ATUAL

O proprietário também precisa considerar que outras leis já garantem uma tributação menor que a prevista na tabela progressiva da Receita Federal, cuja primeira faixa é de 15% sobre o valor de até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para valores maiores.

A adesão não vale a pena, por exemplo, para quem pretende vender um imóvel residencial e utilizar todo o dinheiro para comprar outro em até 180 dias, pois há isenção do imposto neste caso. Esse é um benefício que pode ser usado a cada cinco anos. Também está isento o contribuinte que possui um único imóvel e vende o bem por até R$ 440 mil.

Há ainda os fatores de redução, alguns deles previstos em uma lei de 2005, que aumentam a cada mês. Imóveis adquiridos até julho de 1998, por exemplo, já contam com uma alíquota de 3,99% neste momento, e esse percentual irá cair nos próximos anos, segundo simulações feitas a pedido da Folha por Milton Schivitaro, especialista da área tributária consultiva do escritório Finocchio & Ustra.

Para imóveis comprados após essa data e até março de 2008, o patamar inferior a 4% será alcançado nos próximos 15 anos, o que pode tornar a opção pelo programa desvantajosa —mas é preciso analisar o caso específico.

Mesmo para quem fez a aquisição após essa data também é necessário fazer as contas e projetar o futuro do imóvel para saber se haverá ganho para o contribuinte.

"Não adianta sair atualizando e achar que vai ter ganho. Primeiro, porque pode ser que na venda do seu imóvel você já tenha uma alíquota inferior a 4%", afirma Schivitaro. "Se eu não tiver, preciso olhar para quando eu pretendo vender esse imóvel, para ver se lá naquela data, lá na frente, não vou estar com menos de 4%."

As simulações para saber qual a alíquota atual podem ser feitas por um especialista ou por meio do GCAP, programa Ganhos de Capital, da Receita.

2º PASSO: CÁLCULO DO APROVEITAMENTO DO IMPOSTO

A nova legislação trouxe uma tabela que retira o benefício de quem aderir ao programa, mas vender o imóvel antes de três anos. Esse contribuinte perde o imposto pago antecipadamente —a lei não prevê restituição— e ainda será tributado pela alíquota devida no momento da venda, que varia de acordo com a data de aquisição.

Para vendas em prazo superior a três anos e igual a 15 anos haverá o aproveitamento de parte do imposto pago antecipadamente, para reduzir o que é devido. Esse aproveitamento aumenta com o tempo e é possível ter redução de tributação, a depender da alíquota efetiva do imóvel naquele momento.

Percentual de aproveitamento do IR pago na atualização do imóvel

% de acordo com os meses até a venda

Após (meses)	até (meses)	Aproveitamento (%)
0	36	0
36	48	8
48	60	16
60	72	24
72	84	32
84	96	40
96	108	48
108	120	56
120	132	62
132	144	70
144	156	78
156	168	86
168	180	94
180	sem limite	100

Fonte: Lei 14.973, de 16 de setembro de 2024

Para quem vender o imóvel após 180 meses dessa atualização (a partir de 2039), o aproveitamento do benefício é total, mas o resultado para o contribuinte sempre dependerá de fatores como valorização e alíquota efetiva.

"Os proprietários devem avaliar com cuidado a opção de adesão. Pela fórmula, caso haja a opção do benefício e o imóvel seja alienado em um curto período, o contribuinte poderá ser mais onerado do que usualmente", afirma Flávio Molinari, advogado tributarista sócio do Collavini Advogados.

Molinari afirma que também é importante considerar outras isenções existentes do ganho de capital para pessoas físicas para efeito de comparação com o atual benefício. No caso das pessoas jurídicas, segundo ele, aspectos relacionados ao regime de tributação, como lucro presumido ou real, e a forma de contabilização do ativo, como estoque, podem impactar no cálculo.

QUANDO COMEÇA A ADESÃO

O programa de atualização de bens imóveis com tributação reduzida é uma das medidas para aumentar a arrecadação e compensar os benefícios fiscais trazidos pela lei da desoneração da folha de pagamento.

Eduardo Cucolo
Fonte: @folhadespaulo