No caso em questão, uma consumidora firmou um contrato de compra e venda de um apartamento com construtora, tendo pago integralmente o valor acordado, mas não conseguiu realizar a transferência do bem para seu nome, devido à existência de um gravame registrado na matrícula do imóvel em favor de uma instituição financeira.
Esse gravame resultou de um contrato de abertura de crédito celebrado entre o banco e a construtora para a construção de unidades habitacionais, com um pacto de alienação fiduciária do edifício onde se localiza o apartamento em discussão.
A instituição financeira recorreu ao STJ após o TJ/DF ter aplicado, por analogia, a Súmula 308, determinando a baixa definitiva do gravame e a outorga da escritura do imóvel.
O tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária acordada entre a construtora e o banco não teria eficácia em relação à compradora, pois a proteção dos interesses da instituição financeira não poderia prejudicar terceiros de boa-fé. No recurso especial, o banco argumentou que a Súmula 308 não se aplicava ao caso, uma vez que não se tratava de hipoteca.
Defendeu que a alienação fiduciária de imóveis é regulada por legislação própria e que a propriedade fiduciária só poderia ser resolvida em favor do devedor fiduciante mediante a quitação da dívida.
O relator do caso, ministro João Otávio de Noronha, destacou que o entendimento da Súmula 308 não deve ser amplamente estendido à alienação fiduciária. Ele explicou que o enunciado se refere a situações em que o imóvel, dado como garantia hipotecária, é adquirido no âmbito do SFH, que estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis.
O relator também afirmou que a turma julgadora considera que a alienação fiduciária, regida por legislação própria, não possui similaridade de tratamento jurídico com a hipoteca de imóvel financiado pelo SFH.
O ministro lembrou que a lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, estabelece que a transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da garantia depende da anuência do credor fiduciário (instituição financeira), devendo o comprador assumir as obrigações correspondentes.
Ao dar provimento ao recurso do banco, Noronha ressaltou que o contrato de compra e venda firmado entre a consumidora e a construtora não pode gerar efeitos prejudiciais à garantia constituída pela propriedade fiduciária.
Nesse contexto, o ministro enfatizou que os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto de alienação fiduciária, firmada entre a construtora e a instituição financeira para a construção de unidades habitacionais, devem prevalecer sobre o contrato de compra e venda celebrado diretamente entre a compradora e a construtora.
- Processo: REsp 1.483.058
Leia aqui o acórdão.
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